樓市上半年觀察:二手房業(yè)主降價(jià)狠,新房銷售“很受傷”
不過(guò)隨著“517新政”的推出,市場(chǎng)交投活躍度開始回升,上半年結(jié)束時(shí),全國(guó)樓市同比成交跌幅有所收窄,個(gè)別城市還出現(xiàn)了止跌企穩(wěn)的信號(hào)。
一位房企銷售告訴《財(cái)經(jīng)三人行》,“新政過(guò)后,我們項(xiàng)目的看房量和成交量都有大概20%-30%的增長(zhǎng),持續(xù)了2-3周。”也有廣州地區(qū)的銷售表示,“5月底首付比例和房貸利率下調(diào)政策落地,項(xiàng)目還迎合新政推出了3年先息后本的銀行還貸方案。”
不過(guò),從更長(zhǎng)周期來(lái)看,當(dāng)前市場(chǎng)仍然處于低位。對(duì)于下半年樓市,分析觀點(diǎn)普遍認(rèn)為,政策端仍有儲(chǔ)備,政策或會(huì)隨行情走勢(shì)調(diào)節(jié)。新房成交總量規(guī)模將延續(xù)弱復(fù)蘇的趨勢(shì),二手房成交將延續(xù)震蕩上行,因價(jià)格優(yōu)勢(shì)市場(chǎng)份額仍將繼續(xù)增長(zhǎng)。
二手房業(yè)主降價(jià)狠
上半年有不少城市,二手房對(duì)新房造成明顯的分流沖擊,因?yàn)槎址繕I(yè)主讓利更狠,導(dǎo)致一二手房之間的價(jià)格剪刀差有所擴(kuò)大。
中指研究院數(shù)據(jù)顯示,2024年上半年,百城二手房?jī)r(jià)格累計(jì)下跌3.61%,跌幅較2023年下半年擴(kuò)大0.87個(gè)百分點(diǎn);受改善型樓盤入市帶動(dòng),百城新房?jī)r(jià)格累計(jì)結(jié)構(gòu)性上漲1.24%,較2023年下半年擴(kuò)大0.99個(gè)百分點(diǎn)。
“5月底我們小區(qū)有業(yè)主急售,總價(jià)虧了50萬(wàn)掛牌。”一位業(yè)主告訴《財(cái)經(jīng)三人行》。該小區(qū)7年前的開盤價(jià)約為5.2萬(wàn),而前述急售的房源76平方米,對(duì)應(yīng)掛牌價(jià)340萬(wàn),均價(jià)不到4.5萬(wàn),較開盤價(jià)下跌約15%。
高性價(jià)比之外,高確定性也是二手房擠壓新房需求的原因之一。新政策利好助推次新房掛牌量增加,這些次新房往往位于較好地段,自帶優(yōu)質(zhì)學(xué)位和配套。反觀新房,個(gè)別樓盤或面臨開發(fā)商爛尾、爆雷等風(fēng)險(xiǎn)。
為了應(yīng)對(duì)整體樓市調(diào)整以及二手房市場(chǎng)的沖擊,上半年新房普遍降價(jià)促銷,包括中海、華發(fā)、保利等國(guó)企開發(fā)商的項(xiàng)目都出現(xiàn)調(diào)價(jià)現(xiàn)象。
一位珠海地區(qū)的房企銷售表示,珠海新房最低限價(jià)為備案價(jià)的85折,但備案價(jià)可以再調(diào)整,因此目前很多項(xiàng)目都在原來(lái)85折基礎(chǔ)上進(jìn)行了調(diào)價(jià),調(diào)價(jià)后均價(jià)已經(jīng)低至原來(lái)備案價(jià)的7折多。
“6月珠海某現(xiàn)房項(xiàng)目突然降價(jià)20%,把整個(gè)片區(qū)觀望客戶一下子都收割了。本來(lái)一直成交120-130多萬(wàn)的戶型,降價(jià)后只需要100萬(wàn)左右,本來(lái)100萬(wàn)-110萬(wàn)的戶型78萬(wàn)-90萬(wàn)也可以成交。”該銷售人士說(shuō)道。
面對(duì)二手房對(duì)新房的沖擊,一位頭部民營(yíng)房企銷售表示,關(guān)鍵還是要持續(xù)放大項(xiàng)目的差異化競(jìng)爭(zhēng)力以及提供優(yōu)于二手房的后續(xù)服務(wù)。“我們響應(yīng)了政府以舊換新的政策,入選了以舊換新大名單,因此到訪基數(shù)有一定增大。此外,我們也持續(xù)加強(qiáng)賣一買一的能力,幫客戶放盤盯盤,解決換房的后顧之憂。”
6月已出現(xiàn)止跌信號(hào)
作為樓市的主要風(fēng)向標(biāo),二手房市場(chǎng)憑借“以價(jià)換量”的優(yōu)勢(shì),在上半年的表現(xiàn)要優(yōu)于新房市場(chǎng)。而整體來(lái)看,上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然延續(xù)了弱復(fù)蘇的走勢(shì)。
中指研究院數(shù)據(jù)顯示,上半年重點(diǎn)100城新房成交面積同比下降約40%,二手房表現(xiàn)雖然好于新房,但1-5月重點(diǎn)25城二手房銷售套數(shù)也同比下降13%。
前述珠海房企銷售表示,今年公司定的銷售目標(biāo)比去年略高,上半年目標(biāo)完成率勉強(qiáng)過(guò)了八成。“珠海購(gòu)買人群以外地客戶為主,現(xiàn)在項(xiàng)目主打的噱頭就是低首付甚至零首付,并且推出一口價(jià)、特價(jià)單位的促銷。”
而“517新政”落地后,居民信貸政策迎來(lái)史詩(shī)級(jí)利好,首付比例低至15%,取消房貸利率下限,四大一線城市“四限”均有不同程度松綁。在此背景下,市場(chǎng)情緒有所回升,個(gè)別城市出現(xiàn)止跌企穩(wěn)信號(hào)。
前述頭部民營(yíng)房企銷售表示,二季度銷售情況比一季度更好一些,因?yàn)橐患径扔写汗?jié)假期,市場(chǎng)容量和客戶熱度均不高,二季度在新政的助推下出現(xiàn)了一波行情。“新政過(guò)后,我們項(xiàng)目的看房量和成交量都有大概20%-30%的增量,持續(xù)了2-3周。”
一位廣州地區(qū)的房企銷售則表示,項(xiàng)目在新政后也加快了推盤節(jié)奏,5月底首套首付降至15%和房貸利率調(diào)低至3.4%兩項(xiàng)政策落地,項(xiàng)目還迎合新政推出了3年先息后本的銀行還貸方案。
根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù),6月重點(diǎn)100城新建商品住宅成交面積環(huán)比增長(zhǎng)約10%,同比降幅延續(xù)收窄態(tài)勢(shì),同比下降約20%。二手房成交6月同比轉(zhuǎn)增,周均成交套數(shù)較5月周均增長(zhǎng)14.5%,較上年同期增長(zhǎng)24.1%。
市場(chǎng)維持弱修復(fù)趨勢(shì)
目前樓市交投活躍度在提升,整體來(lái)看處于筑底階段。尤其是“517”新政后,核心一二線城市紛紛跟進(jìn)落地,上海、深圳、杭州等城市政策效果明顯,其中上海6月以來(lái)二手房多日網(wǎng)簽量超千套,深圳6月二手房交易量也再破五千套關(guān)口,并創(chuàng)近40個(gè)月新高。
不過(guò),從更長(zhǎng)周期來(lái)看,當(dāng)前的市場(chǎng)仍然處于低位,即便6月成交創(chuàng)年內(nèi)新高,但成交規(guī)模仍處于近6年最低值。
對(duì)于下半年樓市,分析觀點(diǎn)普遍認(rèn)為,下半年仍有儲(chǔ)備政策,政策端或會(huì)隨行情走勢(shì)調(diào)節(jié),不排除再有去庫(kù)存、穩(wěn)市場(chǎng)的放松措施。此外,下半年的供需歷來(lái)比上半年更旺盛,在金九銀十、年底置業(yè)旺季的驅(qū)動(dòng)下,成交量有望保持上升勢(shì)頭,但城市之間分化行情仍將持續(xù)。
58安居客研究院院長(zhǎng)張波表示,在政策層面,目前主要在三個(gè)方面不斷落實(shí):一是強(qiáng)化517金融政策在各地不斷推進(jìn)落實(shí),并加速房企“白名單”制度在項(xiàng)目側(cè)的推進(jìn);二是結(jié)合上半年全國(guó)30余城“以舊換新”的試點(diǎn)及落地的效果,加大更大范圍推廣落地;三是持續(xù)推進(jìn)“收儲(chǔ)”工作,尤其是結(jié)合各地2024年保租房目標(biāo),擴(kuò)大商品房“收儲(chǔ)”轉(zhuǎn)換為保障房覆蓋面。
克而瑞報(bào)告預(yù)計(jì),三季度新房成交總量規(guī)模將延續(xù)弱復(fù)蘇,新政效應(yīng)持續(xù)發(fā)酵,成交量持平甚至微超二季度,且因去年三季度基數(shù)較低,同比降幅將進(jìn)一步收窄。二手房成交將延續(xù)震蕩上行,因價(jià)格優(yōu)勢(shì)市場(chǎng)份額仍將繼續(xù)增長(zhǎng)。
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