美的置業(yè)超高負載率高溢價拿地 頻被監(jiān)管點名

　　做人是要有目標的，不然和咸魚有什么區(qū)別?

　　但是這個目標因人而異，比如王健林可以定個“小目標”，但正在搬磚的我們想要實現(xiàn)這種“小目標”顯然不大現(xiàn)實。

　　所以大部分人的目標是量身定制的，可有些人卻總異想天開，殊不知步子邁大了會~~。

　　據(jù)了解，按照美的置業(yè)早前的規(guī)劃，將于2020年沖擊“千億”規(guī)模，將“千億”計劃提前到2019年，意味著美的置業(yè)將領先粵派房企中的時代中國以及越秀地產(chǎn)完成“千億”轉(zhuǎn)身。

　　千億這個名頭太吸引人了，美的置業(yè)對于這個名頭的渴望大家都能理解，但是這個名頭是否值得美的置業(yè)如此瘋狂就不好說了。

　　高溢價拿地

　　今年2月底，美的置業(yè)以總價16.02億元競得徐州銅山區(qū)一宗商住地塊，成交樓面價2425元/平方米，溢價率高達73%;4月3日，以6.43億元競得寧波市路橋區(qū)南官新天地(3號地塊)，溢價率約86.6%;4月20日，斥資7.65億元拍下衡陽[2019]拍字01號地塊，溢價率為44%，該地塊也成為了衡陽的“地王”;3天后美的置業(yè)又以28.57億元競得武漢編號P(2019)028號宗地，溢價率72.9%。

　　據(jù)中國網(wǎng)財經(jīng)，截至2018年底，美的置業(yè)土地成本約2337元/平方米，今年上半年也有大量地塊是零溢價或極低溢價取得。

　　據(jù)21世紀財經(jīng)報道，有業(yè)內(nèi)人士指出，美的置業(yè)的特征比較明顯，土地儲備集中在二三線城市。比如美的置業(yè)今年首次進入惠州市場，與旭輝、中駿等競價，從樓面價起拍最后以4.7億元、24%溢價率成交。如果最終成交樓面價較高，后期操盤可能存在一定壓力。

　　二三線城市的地產(chǎn)競爭現(xiàn)在也容易白熱化，以價換量的模式在美的置業(yè)的前期很有幫助，但在美的置業(yè)想做大做強的時候，這種模式必然會制約他的發(fā)展，現(xiàn)在的美的置業(yè)已經(jīng)流露出要進軍一線城市的野心，但一線城市的拿地價格、人工成本等都需要大量的資金，以目前美的置業(yè)的情況來看，只能靠融資來解決，而融資恰恰是地產(chǎn)下半場的難題。

　　5月31日，根據(jù)21世紀經(jīng)濟報道，因部分房企拿地激進，出現(xiàn)一些“地王”，監(jiān)管部門將收緊部分房企公開市場融資，包括債券及ABS(資產(chǎn)支持證券化)產(chǎn)品。有傳言稱旭輝、中鐵建等五家地產(chǎn)商將被列入暫停公開市場發(fā)債業(yè)務的名單;另一流傳的完整版本則為：旭輝，禹洲，金地及中鐵建。按照21世紀經(jīng)濟報道的說法，從知情人士處確認，旭輝地產(chǎn)已被監(jiān)管關注，此后傳出旭輝暫停公開拿地的消息。

　　融資

　　據(jù)中國網(wǎng)財經(jīng)，截至2018年末，美的置業(yè)負債總額達到1537.3億元，相比2017年的1008.14億增加了52.5%;流動負債1192.66億元，同比增加68.7%;總負債率為86.7%。此外，美的置業(yè)經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額也連續(xù)三年告負，2016-2018年分別為-55.53億元、-73.57億元和-166.15億元。

　　如此不樂觀的現(xiàn)金流顯然是沒有辦法支撐起美的地產(chǎn)的擴張野心，想要沖擊千億目標，那其只能選擇融資。

　　據(jù)觀點地產(chǎn)網(wǎng)，7月5日，美的置業(yè)控股有限公司發(fā)布公告稱，2019年面向合格投資者公開發(fā)行公司債券(第三期)已完成發(fā)行，發(fā)行規(guī)模為17億元，發(fā)行價格為每張人民幣100元，最終票面利率為5.20%。

　　6月24日，美的置業(yè)發(fā)布公告稱，公司間接全資附屬公司美的建業(yè)與貸款人就初步總金額達25億港元的銀團定期貸款融資達成協(xié)議，并設綠鞋機制允許包括上述初步貸款金額在內(nèi)的總金額增加至不超過30億港元或其等值美元訂立融資協(xié)議;今年1月和2月，美的置業(yè)還發(fā)行了三期本金總額為50.6億元的公司債，票面利率為7.00%、5.30%及6.50%。

　　超高負債率

　　截至2018年末，美的置業(yè)負債總額達到1537.3億元，相比2017年的1008.14億增加了52.5%;流動負債1192.66億元，同比增加68.7%;總負債率為86.7%。

　　美的置業(yè)的超高負債主要來自于擴張。

　　據(jù)21世紀經(jīng)濟報道，2015年-2017年，美的置業(yè)凈負債率分別高達622.1%、624.7%、118.9%。而到了2018年末，美的置業(yè)的凈負債率降至97%，但仍高于同業(yè)的88%。美的置業(yè)激進拿地同時，凈杠桿率卻在下降，其背后是大股東數(shù)次注資。美的置業(yè)執(zhí)行董事兼首席財務官林戈在3月的業(yè)績會上直言：“2018年是非常特殊的一年，整個融資成本都比較高，對民企來說，更是高達十幾個點，但我們有大股東背景，融資非常有優(yōu)勢。”

　　據(jù)銠財研究院，美的置業(yè)有息債務余額452.76億元。其中，短期借款60.42億元，一年內(nèi)到期的非流動負債117.93億元，長期借款238.91億元，應付債券35.51億元。2019年、2020年到期債務分別為97.20億元、117.02億元。從期限來看，需要在三年內(nèi)償還絕大部分有息債務。這就意味著，美地置業(yè)短期償債壓力或?qū)⒃黾印?/p>

　　除了負債的壓力之外，美的置業(yè)的其他問題也不少，想必管理層們愁壞了。

　　維權

　　擴張中的美的置業(yè)，旗下項目近期因頻繁被監(jiān)管點名。

　　2019年6月，河北省住建廳通報了11起典型違法案件，邯鄲市恒嘉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司被點名，存在的問題是未辦理施工許可證擅自開工建設。企查查顯示，邯鄲市恒嘉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司目前有兩個股東，石家莊美的房地產(chǎn)開發(fā)公司是其中之一，持股比例為60%，而石家莊美的是美的置業(yè)的全資子公司。

　　據(jù)中國網(wǎng)財經(jīng)，不僅僅是旗下項目，美的置業(yè)多地項目同樣遭遇業(yè)主維權。有業(yè)主在華聲在線“投訴直通車”發(fā)文投訴湖南郴州美的云熙府違規(guī)，稱該項目開盤一年多仍是黃土一片，滿眼魚塘;據(jù)和訊房產(chǎn)西南頻道今年6月報道，貴陽美的國賓府遭遇百名業(yè)主維權，原因主要是洋房負一層沒有排水排污系統(tǒng)，頂層漏水等問題。而美的方面工作人員對于和訊網(wǎng)的提問表示：“媒體不是政府機關，無權過問房開行為。”

　　美的地產(chǎn)的相關負面消息不斷，究竟是總部對此毫不知曉，還是睜一只眼閉一只眼?

　　新時代的地產(chǎn)只有規(guī)模沒有口碑與質(zhì)量是行不通的，如今的地產(chǎn)行業(yè)將迎來一次大洗牌，雖說美的地產(chǎn)背靠美的集團，但終歸還是得靠自己。

　　美的需要證明自己不僅能做好家電，咱還能干好房地產(chǎn)，但在此之前，還是先將以往的質(zhì)量維權問題解決，這不僅是問題，更是機會!

　　結語

　　美的置業(yè)的高管們在制定決策之時，是否準確感知到風險?逆風而行從來不是一件容易的事，美的置業(yè)在當下的環(huán)境下想要沖擊千億難度頗大。

　　“華南五虎”的老牌房企富力地產(chǎn)近日甚至傳出“暫緩拿地”的消息。據(jù)《中國建設報》等多家媒體報道，7月26日，富力地產(chǎn)發(fā)布了一份內(nèi)部文件《關于要求地區(qū)公司確保完成銷售任務的通知》。

　　美的置業(yè)想要擴大自己的規(guī)模，最常規(guī)的辦法莫過于增加融資，但如今監(jiān)管層對激進拿地的房企痛下殺手，美的置業(yè)是否會成為新的一批出頭鳥?

　　美的置業(yè)前期的保守與如今的激進形成鮮明對比，兩種極端的風格是如何形成的?美的置業(yè)的高管們在他不準市場的情況之下制定千億目標，看起來似乎有些不那么明智，逆風而行的人總是勇敢的，但健康地活下來才是最重要的。

　　成立時間比恒大更早的美的置業(yè)如今被遠遠甩在身后，未嘗沒有戰(zhàn)略失誤的影響。

　　起了個大早，趕了個晚集的美的置業(yè)將何去何從?