新一輪“提前還貸潮”涌現(xiàn):存量房貸利率多超4%,銀行有苦衷?
新浪財經(jīng)了解到,目前多地存量房貸利率大多維持在4%以上。而增量房貸利率與存量房貸利率差距的進一步拉大,催生了新一輪提前還貸潮的上演。
有銀行人士表示,由于銀行頭寸和樓市風(fēng)險問題,提前還貸的人越來越多,各家銀行的額度也越來越被壓縮,相比起前兩年現(xiàn)在提前還貸更困難。“每個月額度幾百萬,現(xiàn)在最長的要等3個多月,如果需要提前還貸1000萬以上還得等更長時間。”
存量房貸利率4%以上
目前,全國大部分城市已取消房貸利率下限,也就是說,大部分城市的新增房貸利率已不受LPR報價影響。在一線城市,房貸利率也已下調(diào)至近年低位,首套房利率均降至3.5%左右的水平,即LPR減45個基點。
在此背景下,增量房貸利率與存量房貸利率的差距進一步拉大,新浪財經(jīng)了解到,目前存量房貸利率多維持在4%以上。
廣州業(yè)主陳飛(化名)2019年辦理首套房按揭貸款時,廣州主流的銀行執(zhí)行的是基準(zhǔn)利率加點上浮的方案。舊版基準(zhǔn)利率為4.9%,陳飛貸款銀行執(zhí)行上浮10%的政策,也就是說,陳飛的房貸利率高達5.39%。以近200萬的貸款金額來計算,陳飛月供接近1.5萬。
和大多數(shù)存量房業(yè)主一樣,陳飛在2019年已經(jīng)將貸款利率變更為LPR,每年1月重新定價。隨著近年來LPR的多次調(diào)整,陳飛的房貸利率也多次下調(diào)。此外,去年11月,在央行和金監(jiān)局的指導(dǎo)下,降低存量房貸利率工作基本完成,超過22萬億元存量房貸利率下調(diào),平均降幅0.73個百分點。
目前,陳飛的房貸利率已經(jīng)從5.39%下降至4.2%,月供從1.5萬下降至1萬左右。不過盡管如此,陳飛的房貸利率仍然高出新增房貸利率約1%。據(jù)了解,目前,廣州首套房貸利率普遍為3.4%,且有銀行甚至打出最低3.3%的優(yōu)惠。
今年2月,5年期及以上LPR調(diào)降25個基點至3.95%,創(chuàng)下LPR機制設(shè)立以來最大降幅。陳飛表示,“下半年LPR很有可能還會繼續(xù)下調(diào),但是怎樣調(diào)整和我的關(guān)系都不大,我的房貸需要等到明年1月才能跟隨LPR下調(diào),而且按照現(xiàn)在的政策,無論如何調(diào)整都會比新的房貸利率要高。”
提前還貸越來越難?
陳飛買房時,房子均價約每平方米5.1萬,而如今想出售的話,中介建議陳飛掛牌單價最好在5.6萬。這個掛牌價是根據(jù)陳飛已償還的60萬元利息計算出來的,按此價轉(zhuǎn)手,陳飛房子的買賣才能做到不虧錢。
但是陳飛告訴新浪財經(jīng),同小區(qū)今年成交的房源僅有3套,想賣的人多但想買的人少,最后成交價能達到5.6萬的僅有一套,另外兩套成交價都在5.3萬以下。
在房價增長不如預(yù)期,投資環(huán)境又頗為震蕩的情況下,陳飛決定提前還貸以縮減未來的利息支出。4月底,陳飛向銀行提出申請,審批歷時2個月,最終在7月初順利提前還款50萬,剩余利息總額降至90萬左右。
實際上,從2022年下半年開始,提前還貸潮愈演愈烈,在高峰期甚至出現(xiàn)銀行關(guān)閉線上預(yù)約申請通道、線下柜臺辦理排隊長達數(shù)月的問題。而今年以來,市場仍普遍存在提前還貸的現(xiàn)象。
央行統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,今年以來,居民中長期貸款全面收縮,至5月已連續(xù)4個月同比少增,且4月和2月中長期貸款新增規(guī)模為負(fù),并創(chuàng)下有記錄以來最低值和次低值。
一位銀行貸款經(jīng)理告訴新浪財經(jīng),由于銀行頭寸和樓市風(fēng)險的問題,提前還貸的人越來越多,各家銀行的額度也越來越被壓縮,相比起前兩年現(xiàn)在提前還貸更困難。“每個月額度幾百萬,現(xiàn)在最長的要等3個多月,如果需要提前還貸1000萬以上還得等更長時間。”
調(diào)降存量房貸呼聲再起
在提前還貸再度升溫的背景下,對于調(diào)降存量房貸利率的呼聲也日漸高漲,不僅社交媒體上充斥著存量房業(yè)主的“哀嚎”,連央行官網(wǎng)上也出現(xiàn)了業(yè)主的“請愿”。此外,孟曉蘇、任澤平等經(jīng)濟學(xué)家均曾呼吁出臺措施,引導(dǎo)銀行適度下調(diào)存量房貸利率,同時降息以降低銀行負(fù)債成本。
對于銀行來說,個人住房貸款是最為優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn),不僅收益穩(wěn)定,而且風(fēng)險很小。如果短期內(nèi)出現(xiàn)大面積提前還貸,不僅影響到銀行長期的利差收益,而且短期內(nèi)很難找到類似優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)相匹配,增加了機會成本。
在廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來,降低存量房貸利率,形成存量和增量貸款利率連環(huán)下行的預(yù)期,有利于減緩提前還貸的傾向,有利于居民增加貸款持有,比如首套房保有且不還貸的情況下,增加用貸款買二套房的傾向。
不過,6月初,深圳官方就帶頭對外明確,深圳存量房貸利率不調(diào)整。李宇嘉對此表示,主要原因是目前銀行存貸利差降至歷史最低,在強化銀行利潤考核、撥備計提的情況下,在增量貸款已充分降低的情況下,存量房貸在去年已經(jīng)降了一波的情況下,很難在短期內(nèi)再降。
但李宇嘉強調(diào),下一步降低存量房貸利率仍是趨勢。“新一輪調(diào)降存量房貸,需要央行降準(zhǔn)、降低MLF,繼續(xù)降低各檔次存款利率,唯有此才會迎來新一輪降低房款利率。”
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