萬達商管搬遷記：寫字樓租金飛漲，員工稱“為保飯碗不得不去”

　　不久前，王健林、王思聰父子以1408億元的總身家重回富豪榜前十，消息一出馬上引發(fā)廣泛關(guān)注。不過盡管如此，萬達系卻仍處于危機邊緣。

　　新浪財經(jīng)了解到，萬達商管業(yè)務(wù)部門及人員由北京至珠海的搬遷工作將會在近期完成。雖然萬達方面為外地員工提供了住房、探親等補貼政策，但有萬達員工坦言，“不想搬但不得不去，因為工作不好找。”

　　萬達商管在珠海的辦公地點位于ICC橫琴國際商務(wù)中心。一位橫琴房產(chǎn)中介人士表示，萬達商管的搬遷導(dǎo)致寫字樓和附近房源的租金水漲船高。

　　“萬達在ICC南塔租了8層辦公室，橫琴寫字樓挺多的，但是萬達過來之后把租金拉高了，原本大概50-60元/平方米，現(xiàn)在要100元/平方米。附近房源也供不應(yīng)求，租金也上漲了二成左右。”該中介稱。

　　今年年初，王健林在萬達年度工作會議上提到，2024年的任務(wù)之一是降本增效。伴隨著商管部門從北京搬遷到珠海，多個萬達廣場也接連被放上貨架。7月以來，已有宜春、煙臺、東莞3座萬達廣場被售出。據(jù)不完全統(tǒng)計，自2023年至今，萬達已累計出售超過20座萬達廣場。

　　搬遷炒高租金，員工“不得不去”

　　不久前，有接近萬達的人士證實，萬達部分涉商管業(yè)務(wù)的部門及人員將由北京搬遷至珠海辦公。此前有媒體報道稱，員工須在7月19日前搬至珠海報到。

　　新浪財經(jīng)了解到，萬達商管在珠海的辦公地點位于ICC橫琴國際商務(wù)中心。一位橫琴房產(chǎn)中介人士表示，萬達在該商務(wù)中心南塔租了8層辦公室，“橫琴寫字樓挺多的，但是萬達過來之后把ICC的租金拉高了一點，原本大概50-60元/平方米，現(xiàn)在漲了很多。”

　　此外該人士還稱，6月底開始已經(jīng)有萬達員工在附近租房，導(dǎo)致房源供不應(yīng)求，租金也上漲了二成左右，有中介公司一天就簽約了10多套房。

　　2021年，萬達集團將大連萬達商業(yè)管理集團股份有限公司(以下簡稱“大連萬達商管”)里的物管和商管業(yè)務(wù)分拆成立了輕資產(chǎn)商管公司珠海萬達商業(yè)管理集團股份有限公司(以下簡稱“珠海萬達商管”)，并將其落戶珠海橫琴。資料顯示，珠海萬達商管主要運營投資物業(yè)租聘、商業(yè)管理、商業(yè)規(guī)劃招商和運營管理等業(yè)務(wù)。

　　在萬達內(nèi)部，珠海萬達商管被稱為“小商管”。一位萬達內(nèi)部人士稱，珠海萬達商管與北京涉商管的業(yè)務(wù)部門一直都是各自獨立運營，此次搬遷預(yù)計將會在近期完成。對于搬遷員工，萬達會提供每個月3000元的住房補貼、每年10天的探親假和報銷4次往返機票。

　　不過即便有補貼政策，有萬達員工坦言，“補貼估計不太夠。”也有萬達員工去珠海是“不得不去，因為工作不好找。”而對于不愿意搬遷至珠海的員工，萬達方面也有安置方案，不過該人士并未透露詳細的補償。

　　實際上，近些年萬達集團裁員的消息不斷。今年1月，王健林出席萬達年度工作會議時提到，2024年的任務(wù)之一是降本增效。3個月后，王健林將萬達集團總部所在地北京萬達廣場的全部股權(quán)轉(zhuǎn)讓，接盤方為新華人壽保險股份有限公司和中金資本運營有限公司。

　　與北京萬達廣場相比，ICC橫琴國際商務(wù)中心的租金的確更符合萬達降本增效的要求。根據(jù)前述中介人士的介紹，ICC橫琴國際商務(wù)中心目前租金每月約100元/㎡，物業(yè)費26元/㎡，“價格還可以再談”。而北京萬達廣場租金最低每月約240元/㎡，約為橫琴寫字樓的2倍價錢。

　　半個月連賣3座萬達廣場

　　萬達廣場是萬達商管最重要的資產(chǎn)和業(yè)務(wù)。2010年，萬達第一次提出“萬達廣場就是城市中心”的口號。當時，引入一座萬達廣場落地自己的城市，成了不少地方政府的頭號任務(wù)。

　　萬達廣場也被王健林視為“心頭肉”。王健林曾明確表示，萬達商業(yè)是萬達的核心企業(yè)，“什么企業(yè)都可以放，這個企業(yè)不能放。什么都能丟，這個不能丟。”

　　不過伴隨著商管部門從北京搬遷至珠海，多個萬達廣場也接連被萬達放上貨架。7月以來，已有宜春、煙臺、東莞3座萬達廣場被售出。

　　從目前趨勢看，2024年萬達或許還會賣出更多萬達廣場。據(jù)不完全統(tǒng)計，自2023年至今，萬達已累計出售超過20座萬達廣場。相比其在管的400多座萬達廣場，雖然數(shù)量不多，但其中不乏北京、上海、廣州等一線城市的項目。

　　新浪財經(jīng)注意到，被出售的萬達廣場背后的項目公司多數(shù)引入了險資作為新的股東，接盤方包括新華保險、陽光保險、大家保險等。通過出售萬達廣場，大連萬達商管集團可以減少直接持有的大量資產(chǎn)，回籠現(xiàn)金，降低債務(wù)風險，同時也符合萬達長期的輕資產(chǎn)戰(zhàn)略。

　　廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，輕資產(chǎn)運營一方面是萬達商管希望擺脫房地產(chǎn)企業(yè)的外界認知，從而盡快實現(xiàn)上市融資;另一方面，輕資產(chǎn)運營能夠提升企業(yè)的估值，降低企業(yè)資金鏈和債務(wù)風險。

　　“目前商業(yè)不動產(chǎn)進入存量時代，缺的不是建商業(yè)廣場，而是缺乏能夠運營并讓不動產(chǎn)產(chǎn)生持續(xù)現(xiàn)金流的能力，萬達想做這方面的獨角獸和領(lǐng)頭羊。輕資產(chǎn)考慮既有出于轉(zhuǎn)型的念頭，也有降低資金鏈風險、債務(wù)風險的考慮，同時還可降低不動產(chǎn)價值損耗給企業(yè)、家族財富帶來的沖擊。”李宇嘉稱。

　　600億重組案生變?

　　輕資產(chǎn)的珠海萬達商管被王健林寄予了厚望。從過往的業(yè)績表現(xiàn)來看，珠海萬達商管整體的經(jīng)營情況良好，成為大連萬達商管的營收支柱。2021年—2023年，連續(xù)三年珠海萬達商管均超額完成業(yè)績目標，與此同時給予股東的分紅也非�？捎^。

　　不過珠海萬達商管的資本化道路卻充滿坎坷。由于4次沖擊港股IPO未果，在2023年前未能完成上市，大連萬達商管因此陷入對賭壓力之中，需掏出超過380億元回購當初碧桂園、騰訊等戰(zhàn)略投資者手中的股權(quán)。

　　幸好“白衣騎士”及時出現(xiàn)。去年12月，大連萬達商管與太盟投資集團共同宣布簽署了新投資協(xié)議，作為萬達商管最大的投資人，太盟投資領(lǐng)銜中信資本、阿布扎比投資局、阿布扎比姆巴達拉投資公司、ARES投資集團帶來了600億“救命錢”，并在今年3月與萬達完成簽約。

　　為此，萬達方面專門成立了新的投資主體大連新達盟商業(yè)管理有限公司(以下簡稱“新達盟”)。新達盟定位為一家輕資產(chǎn)輸出的平臺公司，其子公司為珠海萬達商管。根據(jù)媒體報道，投資人要求新達盟獨立發(fā)展，脫離萬達管理框架，投資人進董事會影響決策權(quán)。

　　雖然調(diào)整后，原本作為大股東的王健林持股比例從70%降到40%，失去了絕對控制權(quán)，但是太盟投資集團帶來的600個“小目標”還是暫時緩解了萬達的燃眉之急。

　　不過，這幾個月以來，萬達商管的債務(wù)問題出現(xiàn)愈演愈烈的態(tài)勢，頻頻遭遇金融機構(gòu)的“圍追堵截”，旗下公司股權(quán)頻頻被凍結(jié)，就連新成立的新達盟也難以置身事外。

　　今年3月，由于萬達旗下項目與銀行就經(jīng)營貸發(fā)生糾紛，有銀行在訴訟前申請凍結(jié)了萬達商管所持的新達盟股權(quán)，涉及金額約162億元。解凍后3個月，今年6月底，新達盟全部股權(quán)再次被凍結(jié)，凍結(jié)期限至2027年6月27日。

　　值得注意的是，天眼查App顯示，珠海萬達商管股權(quán)仍未注入新達盟旗下。600億元巨資是否已經(jīng)順利到位仍有待觀察。

　　財報數(shù)據(jù)顯示，截至一季度末，大連萬達商管的總資產(chǎn)為6063.6億元，負債合計為2985.73億元，其中短債為27.84億元，應(yīng)付債券為76.75億元，而公司貨幣資金約124.81億元，較上年底的134.32億元進一步下降。